Heiz- und Nebenkosten
Nebenkosten entstehen durch den Gebrauch der Mietsache. Sie umfassen zum Beispiel Abgaben für Heizung, Warmwasser, Hauswart oder Gartenpflege. Ob die Nebenkosten im Mietzins enthalten sind oder separat berechnet werden, ist im Mietvertrag geregelt. In Mehrparteienhäusern werden die Nebenkosten nach einem nachvollziehbaren Verteilschlüssel auf alle Mieter des Hauses umgelegt, etwa pro Kopf oder nach Wohnfläche. Mieter sollten die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen, um Falschabrechnungen zu vermeiden.
Was sind zulässige und unzulässige Nebenkosten?
Vermieter dürfen nur solche Nebenkosten abrechnen, die auch rechtlich zulässig sind. Dies sind Gebühren für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser, Kehricht, Hauswart, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Gartenpflege, Lift, Allgemeinstrom (z.B. für Treppenhaus oder Waschküche) sowie TV-Gebühren oder Bewachungskosten inklusive Wartung und Kontrollarbeiten (nicht abschliessende Aufzählung). Nicht rechtmässig sind Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Erneuerungen und Ersatzanschaffungen.
Welche mietvertraglichen Vereinbarungen sind möglich?
- Am meisten verbreitet ist die sogenannte Akontozahlung. Dabei leistet der Mieter jeden Monat eine Nebenkostenvorauszahlung, die in etwa den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen muss. Der Vermieter erstellt einmal im Jahr für jede Mietpartei eine separate, detaillierte Abrechnung und gleicht den Differenzbetrag durch eine Rückzahlung oder Nachforderung aus.
- Bei der Pauschalzahlung zahlt der Mieter einen fixen Nebenkostenbetrag, der dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen muss. Eine Abrechnung erfolgt nicht, allerdings kann der Mieter Einsicht in die Originalbelege verlangen.
- Die Nebenkosten können auch im Mietzins enthalten sein.
- Mieterinnen und Mieter können die Nebenkosten direkt an eine Drittperson leisten. Dies ist bei Einfamilienhäusern üblich.
Welche Verteilschlüssel gibt es?
Wenn in einem Mietshaus mehrere Parteien wohnen, legt der Vermieter die angefallenen Nebenkosten auf die Mieter um. Wie die Kosten verteilt werden, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings muss der Verteilschlüssel klar nachvollziehbar sein. Zur Umlage der Nebenkosten gibt es mehrere Möglichkeiten:
- nach tatsächlichem Verbrauch (ermittelt via Messgerät)
- nach Anzahl der Personen
- nach Wohnfläche oder Kubikmeter
- nach Einheiten
Was muss ich bei der Überprüfung der Nebenkosten beachten?
Zuerst einmal muss die Nebenkostenabrechnung verständlich sein und alle relevanten Posten inklusive Verteilschlüssel einzeln aufführen. Ist dies nicht der Fall, können Sie eine Nachbesserung vom Vermieter verlangen. Liegt die detaillierte Abrechnung vor, überprüfen Sie die Abrechnungsperiode – vor allem, wenn Sie neu ein- oder ausgezogen sind. Gleichen Sie ab, ob alle aufgeführten Nebenkosten auch im Mietvertrag genannt sind, denn nur dann dürfen sie berechnet werden. Vergleichen Sie die Verbräuche mit denen vergangener Jahre. Checken Sie auch den Verteilschlüssel und fragen Sie bei Unklarheiten Ihren Vermieter. Prüfen Sie, ob Ihre Akontobeträge angepasst werden sollten. Bei zu niedrigen Akontozahlungen drohen hohe Nachzahlungen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Originalbelege, um sich ein umfassendes Bild über die Angemessenheit der Kosten zu verschaffen. Bei Fehlern können Sie die Nebenkosten anfechten und eine Korrektur verlangen (ggf. Zahlungsaufschub beantragen!).
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